沒有購房資格咨詢-商品房買賣*律師-廣州黃埔區咨詢

廣州收樓時以質量問題為由拒絕收樓可以嗎？
張靜律師解答：不可以，一般的質量問題不足以拒絕收樓，開發商只承擔維修責任。除非是重大的質量問題，如整棟樓的主體質量有問題，才可以拒絕收樓。而實踐中，只要開發商取得了竣工驗收備案表，都沒有主體質量問題。
判z決書節選：
第二，關于羅買家主張的商品房預售合同及裝修合同解除的問題。一是商品房預售合同解除的問題。根據銀某公司提交的涉案樓宇竣工驗收備案表及通水、通電、通氣、通郵證據顯示，涉案房屋事實上于2019年7月12日符合法定和約定的交付條件，由于商品房預售合同約定的交樓時間為2019年1月31日，銀某公司的行為構成遲延交樓，應承擔違約責任。銀某公司于2019年7月14日向羅買家發出《收樓通知書》，定金協議爭議咨詢，羅買家確認于2019年7月16日收到，并于2019年7月20日前往涉案房屋進行收樓。上述時間距離合同約定的交樓時間均逾期不超過180日，廣州黃埔區咨詢，根據商品房預售合同第十四條的約定，涉案商品房預售合同的解除條件尚未成就，羅買家不享有約定的合同解除權。雖羅買家在涉案房屋交接時提出質量異議，但系房屋的質量瑕疵問題，羅買家也已要求銀某公司進行維修整改，結合商品房預售合同補充協議第三條關于“銀某公司履行維修及保修責任的，不視作延期交樓，羅買家不得拒絕接受該商品房”的約定，故羅買家于2019年7月20日提出的關于質量瑕疵的異議不能成為拒絕收樓的正當理由。
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1、商品房不符合收樓條件，仍然收樓了還能索賠逾期交房違約金嗎？
張靜律師解答：不能了，只能要求賠償實際損失了。
相關法條：
《廣東省人民z法z院關于審理房屋買賣合同*案件的指引》第三十二條：買受人知道商品房不具備約定或者法定交付條件同意接收商品房，又以商品房不具備交付條件為由主張逾期交房違約責任的，不予支持。但買受人可以請求出賣人依據法律規定或者合同約定完善商品房交付條件，并賠償因此造成的實際損失。
2、開發商能以購房人沒有繳納物業費*辯逾期交樓嗎？
律師解答：不能。
《廣東省人民z法z院關于審理房屋買賣合同*案件的指引》第三十三條：商品房出賣人以買受人沒有繳納公共維修、前期物業費等為由拒絕交付商品房的，不予支持。
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廣州因商品房消防未通過無法簽訂正式合同能雙倍退定金嗎？
張靜律師解答：如認購書約定多少天內簽訂正式商品房買賣合同，因開發商的原因導致無法簽訂，購房人可以主張雙倍返回定金，但要立即主張，不要只與開發商協商變更協議。如下面這個案件，認購書約定2015年7月15日前簽訂《商品房買賣合同》，簽認購書后退定金咨詢，后銷售告訴購房人因大樓消防未通過，無法準時簽訂買賣合同，購房人表示同意延期簽訂，但具體簽訂時間未定。后購房人起訴雙倍返還定金。一審法z院支持，二審法z院認為雙方已協商一致更訂正式合同時間，且時間未定，現無法簽訂屬于雙方無法協商一致，不可歸責于任何一方，改判返還定金即可，不用雙倍返還。
判z決書節選：
本院認為，本案二審當事人爭議的焦點問題為:雙方未能簽訂本約的責任認定。《z高法z院關于審理商品房買賣合同*案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定:“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，沒有購房資格咨詢，出賣人應當將定金返還買受人。”由此可知，預約合同的目的在于簽訂本約，預約標的具備明確的期限性，即預約標的應當在一定期限內簽訂本約。本案中，雙方當事人簽訂的《商品房認購書》約定，認購方須于2015年7月15日前簽訂《商品房買賣合同》，但是，從案件查明事實以及雙方當事人的共同確認可知，雙方以事實行為合意變更不再以該時間作為本約的簽訂時間，而雙方對于簽訂本約的時間并沒有達成一致意見，因此，對于預約標的變更后，雙方對于本約的簽訂期限不能達成一致意見屬于不可歸責雙方的事由，據此，依據上述解釋的規定，張某主張雙倍定金，缺乏事實及法律依據，不應予以支持。
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